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La valeur des biens immobiliers résulte de l’interaction
de trois éléments communément appelés
« vecteurs de valeur ».
- Le « vecteur physique » prend en considération
l’évaluation de la valeur technique. L’analyse
de cette valeur tient compte du terrain (superficie, viabilité,
constructibilité, emplacement) et de la construction (année
de construction, qualité des matériaux, aménagement
technique, volume).
- Le « vecteur économique » tient compte de
la situation socio-économique (situation des affaires,
emplois, etc.), des potentialités du marché immobilier
local (offre et demande), et permet de déterminer les possibilités
de rendement et de rentabilité.
- Le « vecteur juridique » prend en considération
les servitudes et les charges qui influencent la valeur vénale
( urbanisme et servitudes de droit public ou privé : droit
de passage, site classé, préemption, restriction
de construction, cession de terrain).
Il est également important de tenir compte de valeurs
de référence sur le plan général,
car certaines indications peuvent parfois influer sur les valeurs
(projet d’amélioration des accès et de la circulation,
certains types de constructions, modification de l’environnement,
etc. )
L’expertise immobilière se présente comme
la synthèse de l’analyse des influences des «
vecteurs de valeurs ». Cette synthèse doit pouvoir
être déterminée, chiffrée et intégrée
dans un système. L’expertise ne doit pas être
confondue avec une évaluation. Les moyens mis en œuvre
pour une expertise sont de loin beaucoup plus importants qu’une
simple évaluation.
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