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* Association Française des Ingénieurs Concepteurs et Réalisateurs Industriels AFICRI * Association Française des Sociétés d'Expertise Immobilière AFREXIM * Chambre des Experts Immobiliers de Belgique CIBEX * Chambre des Experts Immobiliers de France FNAIM CEIF - FNAIM * Compagnie des Experts en Estimations Immobilières près la Cour d'Appel de Paris CEEICAP * Compagnie Nationale des Experts Immobiliers CNEI * Compagnie Nationale des Experts Judiciaires en Estimations Immobilières CNEJ * Confédération des Experts Agricoles, Fonciers et Immobiliers CEAFI * Conseil Supérieur du Notariat - Institut Notarial de l'Immobilier CSN * Fédération Nationale des Chambres d'Experts et Experts Judiciaires Évaluateurs Fonciers Immobiliers et Commerciaux EEFIC * Institut Français de l'Expertise Immobilière IFEI * Ordre des Géomètres-Experts OGE Sommaire général Préambule Titre I - CONDITIONS GÉNÉRALES D'EXERCICE DE L'EXPERTISE EN ÉVALUATION IMMOBILIÈRE Préambule En France, l'activité d'Expert en évaluation
immobilière n'est réglementée qu'en partie
dans le cadre des Expertises judiciaires et des Expertises agricoles,
foncières et forestières. · · Ce titre correspond en fait à la CHARTE DE L'EXPERTISE EN ÉVALUATION IMMOBILIÈRE initialement rédigée en 1990 et revue en 1993. · · Il traite des questions terminologiques et méthodologiques et comporte un certain nombre de modifications et de compléments au texte antérieur notamment pour la partie "Concepts et Définitions". En revanche, la deuxième partie du GUIDE MÉTHODOLOGIQUE, relative aux Rapports d'Expertise, a été supprimée de ce document pour être transférée et plus largement développée dans le Guide des Diligences. · · Celui-ci détaille l'accomplissement des missions d'expertise en évaluation immobilière, leur contenu, la présentation des Rapports et les conditions d'intervention sur un plan pratique. · · Il précise les rapports des experts entre eux, avec leurs mandants ou avec les tiers, sans faire novation aux obligations propres à certaines catégories d'Experts ni aux recommandations émises sur le plan Européen par TEGOVA (cf. info page 61). annexes · · Celles-ci comprennent : · un rappel des principaux textes existants concernant les évaluations immobilières et des éléments de bibliographie, · la liste des Organisations signataires du présent ouvrage. Titre I - CONDITIONS GÉNÉRALES D'EXERCICE DE L'EXPERTISE EN ÉVALUATION IMMOBILIÈRE Si une simple estimation peut être effectuée par tout professionnel immobilier compétent sur le cas, le terme "Expertise" correspond à la prestation d'un Expert répondant aux qualifications ci-dessous. L'Expert en évaluation immobilière est un spécialiste dans l'art d'évaluer les divers droits dont les biens immobiliers sont les supports. Il doit au minimum : - soit avoir acquis les connaissances nécessaires par un enseignement supérieur spécifique sanctionné par diplôme, - soit être titulaire d'un diplôme d'enseignement supérieur et avoir reçu un complément de formation spécifique, - soit avoir acquis une expérience professionnelle au cours de sept années de pratique des disciplines immobilières, dont au moins quatre dans l'activité d'expertise en évaluation immobilière. L'Expert assure, en outre, de manière permanente l'actualisation des connaissances utiles à l'Expertise dans les domaines technique, économique, juridique, fiscal et comptable, de façon à maintenir sa compétence et à garantir aux utilisateurs la qualité des travaux pour lesquels il est commis. L'Expert est soit une personne physique, soit une personne morale. Si l'Expert est une personne morale, la Direction technique de celle-ci doit être assurée par un ou des Experts personnes physiques. - L'Expert convient de sa rémunération avec ses Mandants. - Il s'engage à faire couvrir sa responsabilité civile professionnelle ainsi que celle de ses collaborateurs par une compagnie d'assurance notoirement solvable. L'Expert s'engage à respecter les règles déontologiques principales rappelées ci-dessous. - L'Expert peut refuser une mission, mais s'il l'accepte il doit la remplir complètement. - Pendant l'exécution de sa mission, il doit : · procéder à ses opérations dans l'honneur, la dignité et la correction, · accomplir ses tâches en toute impartialité, · conserver son indépendance en excluant toute pression ou influence, · conclure en toute conscience et bonne foi, · respecter le secret professionnel, · déposer ses conclusions dans les délais convenus. - L'Expert est présumé indépendant lorsqu'aucun intérêt personnel, aucun lien de parenté de subordination n'est susceptible d'influencer son évaluation. Dans le cas contraire, il doit se récuser (1). - Il doit en outre : · mettre en _uvre tous les moyens d'investigation nécessaires à l'accomplissement de sa mission, · être en mesure de justifier ses conclusions, · rédiger un rapport clair et précis. - L'Expert doit entretenir des relations courtoises avec ses confrères. - En toute confraternité, il peut échanger avec eux les informations et données non-confidentielles utiles à leurs travaux, sans nuire aux intérêts de son mandant. - Le mandant est libre de faire du rapport de l'Expert telle utilisation qu'il lui plaira pourvu qu'il en respecte l'intégralité et la finalité convenue. - Vis-à-vis de ses mandants et des tiers, la responsabilité professionnelle de l'Expert correspond à son obligation de moyens et non de résultat. - Lorsque le recours à la publicité n'est pas formellement interdit, cette publicité doit s'exercer avec mesure et conformément à la loi. - Un Comité d'Application de la Charte fixera les conditions dans lesquelles la présente Charte pourra être utilisée à des fins promotionnelles. L'Expert reste libre du choix des principes et des méthodes adaptées aux conclusions qu'il doit produire. Toutefois il doit exister entre les adhérents à la Charte un consensus sur les grands principes d'évaluation, la méthodologie de base et la présentation des Rapports d'Expertise. Les principes méthodologiques , en particulier sur le plan de la terminologie, sont développés ci-après dans le "GUIDE MÉTHODOLOGIQUE RELATIF A L'ÉVALUATION DES ACTIFS IMMOBILIERS". Il existe deux catégories de valeurs en matière de terrains et de bâtiments : · les valeurs de marché (valeur vénale, valeur locative), · les valeurs de remplacement (coût de remplacement brut ou net). 1 - Les valeurs de marché Valeur vénale C'est le prix auquel un droit de propriété pourrait raisonnablement être vendu sur le marché à l'amiable au moment de l'Expertise, les conditions suivantes étant supposées préalablement réunies : a) la libre volonté du vendeur et de l'acquéreur, b) un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché, c) que la valeur soit à un niveau sensiblement stable pendant ce délai, d) que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions du marché, sans réserves, avec une publicité adéquate, e) l'absence de facteurs de convenance personnelle. Valeur locative C'est la contrepartie financière annuelle susceptible d'être obtenue sur le marché de l'usage d'un bien immobilier dans le cadre d'un contrat de location. Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d'un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région données. La notion de valeur locative de marché implique qu'il n'y a pas, parallèlement à la conclusion du bail, de versement d'une somme en capital soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte, droit d'entrée). La valeur locative de marché est exprimée hors droit de bail ou hors TVA, et hors charges locatives, ou de toute autre nature, refacturées au preneur. 2 - Les valeurs de remplacement Coût de remplacement brut Il s'agit du coût d'achat du terrain et du coût de construction des bâtiments, à l'identique ou à l'équivalent, qui s'y trouvent, impôts non récupérables, frais, taxes, honoraires inclus. Coût de remplacement net Il s'agit du coût de remplacement brut, duquel on déduit la dépréciation pour vétusté et obsolescence. Il existe quatre grandes familles de méthodes d'évaluation de biens immobiliers. Les méthodes par comparaison directe (ou méthodes par le marché) Celles-ci consistent à comparer le bien faisant l'objet de l'Expertise, à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, à une date la plus proche possible de la date d'Expertise. Les méthodes par le revenu Celles-ci consistent à capitaliser ou actualiser un revenu annuel, qu'il s'agisse d'un loyer constaté ou d'une valeur locative, d'un revenu brut ou d'un revenu net, pour parvenir à une valeur vénale. Les méthodes par le coût de remplacement Celles-ci consistent à reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant le cas échéant une dépréciation. Cette dernière catégorie de méthodes est peu utilisée en matière de valeur de marché. Elle est plus fréquemment utilisée pour des biens immobiliers très spécialisés ou pour définir des valeurs d'utilité ou d'exploitation. Les méthodes dites "professionnelles" Celles-ci s'appliquent à des catégories de biens immobiliers spécifiques ou de type monovalent (cliniques, hôpitaux, hôtels, cinémas, théâtres ...) lorsque leur affectation est maintenue. Ces méthodes sont en fait des dérivés des méthodes par le revenu ou par comparaison. On peut y assimiler la méthode dite du "bilan-promoteur" parfois appelée méthode de récupération foncière ou du compte à rebours opérateur. Cette méthode consiste à déterminer la valeur d'un terrain, d'une charge foncière ou d'un immeuble à reconstruire, à rénover ou à réhabiliter, en partant du prix de vente final d'une opération de promotion, de réhabilitation ou d'aménagement, et en déduisant le coût des travaux et les différents frais liés à l'opération. 1 - Toute organisation adhérente est tenue de faire respecter par ses membres les dispositions de la présente Charte et des textes qui la composent : GUIDE MÉTHODOLOGIQUE RELATIF À L'ÉVALUATION DES ACTIFS IMMOBILIERS, GUIDE DES DILIGENCES, PRINCIPES DÉONTOLOGIQUES COMMUNS. 2 - Pour veiller à leur application, les Associations signataires constituent un Comité d'Application de la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière. Titre II - GUIDE MÉTHODOLOGIQUE RELATIF À L'ÉVALUATION DES ACTIFS IMMOBILIERS La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait raisonnablement être cédé en cas de vente amiable au moment de l'Expertise, les conditions suivantes étant supposées préalablement réunies : - la libre volonté du vendeur et de l'acquéreur, - la disposition d'un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché, - le maintien de la valeur à un niveau sensiblement stable pendant ce délai, - que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions du marché, sans réserves, avec une publicité adéquate, - l'absence de facteurs de convenance personnelle. Peuvent être considérés comme des synonymes de la valeur vénale les termes de valeur marchande, valeur de marché ou encore valeur de réalisation (expression utilisée dans le décret du 5 Novembre 1990 concernant les Compagnies d'Assurances). La valeur vénale d'un bien immobilier peut être définie dans deux hypothèses : - la valeur d'un bien libre ou supposé tel, partant du principe que le bien est vacant et libre de tout titre d'occupation. - la valeur du bien "occupé", qui tient compte de la présence dans les lieux d'occupants, titrés ou non. Dans ce dernier cas, la valeur dépend aussi des conditions juridiques et financières de l'occupation et de la qualité du ou des occupants. La valeur vénale est en principe exprimée hors droits de mutation ou hors taxe à la valeur ajoutée pour l'immobilier professionnel et commercial soumis au régime T.V.A, T.T.C. pour l'habitation soumise au régime T.V.A., et hors frais d'acquisition (publicité, frais d'actes, honoraires). En règle générale la valeur vénale est déterminée : - soit par une approche par comparaison directe, - soit par la capitalisation ou actualisation d'un revenu théorique ou effectif. Les autres méthodes d'évaluation, notamment celles par le coût de remplacement, ne sont utilisées que de manière exceptionnelle, c'est-à-dire soit à titre de recoupement, soit lorsque l'application de l'une ou l'autre des deux principales méthodes se révèle impossible ou malaisée. Immeubles collectifs Deux approches de la Valeur Vénale peuvent être pratiquées pour les immeubles collectifs, en particulier pour le logement : - soit une vente " en bloc ", - soit une cession lot par lot (" vente à la découpe "). Usage actuel ou usage alternatif Plusieurs approches de la Valeur Vénale sont possibles suivant que l'on suppose l'immeuble dans son usage actuel ou dans un autre usage. Les conclusions peuvent bien entendu être très différentes en fonction d'usages divers suivant les conditions du marché et le coût de transformation. Elle s'analyse comme la contrepartie financière annuelle de l'usage d'un bien immobilier dans le cadre d'un bail. Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d'un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région données. La valeur locative de marché intègre éventuellement l'incidence de toute somme ou versement en capital, soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte, droit d'entrée, indemnité de changement d'activité, etc...). La valeur locative de marché est exprimée hors droit de bail ou hors TVA, et hors charges locatives, ou de toute autre nature, refacturées au preneur. En ce qui concerne l'immobilier d'habitation, les lois et règlements fixent de manière précise les charges incombant respectivement aux locataires et propriétaires. Pour l'immobilier d'entreprise, il n'existe pas de telle répartition et suivant les baux, tout ou partie des charges sont ou non refacturées aux locataires. La valeur d'utilité est définie comme la somme d'argent (ou encore l'investissement global), qu'un Chef d'entreprise prudent et avisé devrait accepter de décaisser pour pouvoir disposer d'un bien directement nécessaire à l'exercice de son activité. Elle a été parfois désignée sous d'autres vocables tels que : valeur d'usage, valeur d'utilisation, valeur d'exploitation. Elle peut être rapprochée de la notion de coût de remplacement (voir infra). Elle se rapproche également de la "Valeur Actuelle" telle qu'elle est définie dans le Code de Commerce à savoir : "la valeur d'estimation qui s'apprécie en fonction du marché et de l'utilité du bien pour l'entreprise". La Valeur d'utilité peut se calculer selon deux types de méthodes, en fonction de la nature du bien à évaluer : - soit il s'agit d'un bien relativement "standard ou courant" ; dans ce cas la valeur d'utilité correspond à la Valeur Vénale augmentée des impôts, taxes et frais sur l'acquisition ainsi que des éventuels travaux d'adaptation ou d'aménagement ; - soit il s'agit d'un bien spécifique, et c'est alors une méthode par le coût de remplacement qui sera utilisée. Il sert notamment à définir la valeur de remplacement d'un immeuble. Il comprend le coût d'achat du terrain et le coût de construction des bâtiments et agencements immobiliers, impôts non récupérables, frais, taxes et honoraires inclus. Il s'agit du coût de remplacement brut duquel on déduit une dépréciation tenant compte de la vétusté et de l'obsolescence. La valeur d'apport est celle pouvant être affectée à un bien immobilier dans le cadre d'une opération d'apport déterminée ou de transfert d'actif. Elle est fonction de la nature de l'opération et de la destination des biens convenue entre les parties. La valeur d'apport n'existe donc pas sui generis mais bien dans le cadre d'une opération précise. C'est donc aux parties (apporteurs et apportés) de définir quel type de valeur (et partant, quelles modalités de calculs), doit être choisi, et ce, sous le contrôle des Commissaires aux Apports. Le prix de convenance particulière traduit le prix de réalisation sur le marché d'un bien dans des circonstances spéciales qui ont faussé le jeu normal de la loi de l'offre et de la demande. Ce prix résulte du fait que l'une des parties à été motivée par une convenance particulière, donc propre à elle seule, et exogène par rapport au marché immobilier. Le prix de convenance est donc distinct de la valeur vénale moyenne, même si les parties prenantes à l'opération n'ont pas réalisé une opération défavorable de leur propre point de vue. Le prix de convenance est généralement considéré comme non opposable au regard de la réglementation fiscale. Il s'agit de la valeur de réalisation d'un bien ou d'un droit immobilier dans un contexte de contrainte, quelle que soit la nature de ce contexte (judiciaire, psychologique, financier ou autre). Elle traduit une différence sensible, du moins dans la majorité des cas, avec la valeur vénale moyenne. L'expropriation ne rentre pas, a priori, dans le cadre d'une vente forcée ; en effet si l'aliénation a un caractère obligatoire, les bases d'indemnisation doivent être la valeur du marché et le dommage subi par l'exproprié à la date de référence. Celle-ci se définit comme le coût de reconstruction de bâtiments et d'équipements de nature immobilière (immeubles par destination), honoraires et frais techniques inclus. À la différence de la valeur de marché, elle est généralement établie à l'identique ou à l'équivalent sur la base de devis. Elle ne concerne que les bâtiments et les équipements (Services Généraux ou Eléments de confort) qui y sont liés. La valeur d'assurance est la valeur pour laquelle un bien est assuré auprès d'une Compagnie. Elle sert de base de calcul au versement des primes annuelles d'Assurances et de base de discussion pour le montant éventuel des indemnités en cas de sinistre. La valeur d'assurance peut recouvrir deux notions : - la valeur à neuf, définie plus haut (calculée à l'identique ou à l'équivalent), - la valeur à neuf vétusté déduite (valeur à neuf à laquelle a été appliqué un coefficient de vétusté tenant compte de l'âge du bien et de son état d'entretien). En France, la valeur d'assurance est exclusivement déterminée par un certain nombre de cabinets spécialisés agréés par l'Assemblée Plénière des Sociétés d'Assurances et de Dommages (APSAD). Il s'agit du prix moyen qu'un locataire est susceptible de retirer de la cession de son bail à un successeur. Le droit au bail est donc la contrepartie économique des avantages que constitue la reprise d'un bail existant, comportant des clauses plus ou moins avantageuses et l'existence d'un loyer qui peut apparaître sensiblement différent des loyers pratiqués sur le marché. En matière de commerces, l'emplacement revêt un intérêt particulier car il a une conséquence directe sur l'activité. L'évaluation d'un droit au bail consiste donc à apprécier la valeur de l'ensemble des différents avantages dont va bénéficier un locataire pendant une période de temps variable. La valeur du droit au bail est généralement inversement proportionnelle au montant du loyer versé dans le cadre du bail. Elle croît avec la durée prise en considération et les degrés de protection ou les avantages dont bénéficie le locataire en vertu du bail. Il convient de bien distinguer le droit au bail : - d'une part, du fonds de commerce dont il peut être l'une des composantes, - d'autre part, du droit d'entrée ou du pas de porte qui s'analysent quant à eux, comme la contrepartie d'avantages lors de la conclusion d'un bail, d'un avenant ou du renouvellement de celui-ci, et qui sont versés au propriétaire. Le droit d'entrée ou pas de porte constitue en fait la contre-valeur en capital d'un loyer et dispose d'un régime juridique et fiscal sensiblement différent de celui du droit au bail. Surface d'un terrain ou d'une assiette foncière telle qu'elle figure dans les documents cadastraux. Rappelons que les documents cadastraux sont principalement à caractère fiscal puisqu'ils permettent de fixer l'assiette de l'impôt foncier. Le plan cadastral couvre l'ensemble du territoire national. En matière d'origine de propriété, les documents cadastraux ne constituent qu'une présomption simple. La surface cadastrale peut être issue d'un arpentage (mesurage effectué par un géomètre), d'une détermination graphique à partir du plan cadastral ou encore de mesurages effectués sur le terrain pour les plans numériques. La Surface Hors Oeuvre Brute (S.H.O.B.) est définie au premier alinéa de l'article R 112-2 du Code de l'Urbanisme : "La surface de plancher hors oeuvre brute d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction". La circulaire n° 90/80 du 12 Novembre 1990 du Ministère de l'Équipement indique les éléments constitutifs de la S.H.O.B. ; - la S.H.O.B. doit être mesurée de manière à prendre en compte, d'une part, l'épaisseur de tous les murs (extérieurs et intérieurs, porteurs ou constituant de simples cloisonnements) et d'autre part, tous les prolongements extérieurs d'un niveau tels que les balcons, loggias, coursives. Ainsi, sont compris dans la S.H.O.B.: - les rez-de-chaussée et étages, (y compris ceux des constructions non fermées de murs telles que des hangars par exemple) ; - tous les niveaux intermédiaires tels que mezzanines et galeries ; - les combles et sous-sols, aménageables ou non ; - les toitures terrasses, accessibles ou non. En revanche, sont à exclure de la S.H.O.B. : - les constructions ne formant pas de planchers telles que les pylônes, canalisations, citernes, silos de même que les auvents constituant seulement des avancées de toiture devant une baie ou une façade ; - les terrasses non couvertes, de plain-pied avec le rez-de-chaussée ; - tous les vides, qui par définition ne constituent pas de surface de plancher et notamment ceux occasionnés par les trémies d'escalier, d'ascenseur ou de monte-charge. Ne constituent pas davantage de surface de plancher, les marches d'escalier, les cabines d'ascenseur et les rampes d'accès. En revanche, constitue de la S.H.O.B., la partie du niveau inférieur servant d'emprise à un escalier, à une rampe d'accès, ou à la partie du niveau inférieur auquel s'arrête la trémie de l'ascenseur. La Surface Hors Oeuvre Nette (S.H.O.N.) s'obtient à partir de la S.H.O.B. en opérant un certain nombre de déductions : Déductions relatives aux sous-sols et aux combles des constructions "Sont déduites les surfaces de plancher hors _uvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial". Cette déduction s'opère au regard de l'appréciation des trois critères suivants. Hauteur des locaux Sont considérées comme non aménageables les parties de planchers en comble ou en sous-sol disposant de hauteurs sous toiture ou sous plafond inférieures à 1,80 m. Affectation des locaux Ne sont pas pris en compte dans la S.H.O.N. certains locaux en comble ou en sous-sol non aménageables pour l'habitation ou pour d'autres activités en raison de l'usage qui en est fait dans la construction (chaufferie, système d'air conditionné, machinerie d'ascenseurs, installation téléphonique...). En revanche, sont pris en considération les surfaces telles que buanderies, salles de jeux, vestiaires, séchoirs. Consistance des locaux Peuvent être considérées comme non aménageables les surfaces de certains locaux en combles ou en sous-sols même si leur hauteur excède 1,80 m (impossibilité à supporter des charges liées à des usages d'habitation ou en raison de l'encombrement de la charpente). Déductions relatives aux toitures-terrasses, balcons, loggias et surfaces non closes du rez-de-chaussée "Sont déduites les surfaces de plancher hors _uvre, les toitures-terrasses, les balcons, les loggias ainsi que les surfaces non closes situées au rez-de-chaussée". Déductions relatives aux aires de stationnement des véhicules "Sont déduites des surfaces de plancher hors oeuvre, les bâtiments ou les parties de bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules". Ces surfaces ne sont pas comprises dans la S.H.O.N. qu'elles soient ou non destinées à faire l'objet d'une gestion de caractère commercial et quelle que soit leur situation par rapport à l'immeuble (sous-sols, rez-de-chaussée, constructions en silo ou isolées). Déductions relatives à certains bâtiments des exploitations agricoles "Sont déduites les surfaces de plancher hors oeuvre des bâtiments affectés aux logements des récoltes, des animaux ou du matériel agricole ainsi que les serres de production". Déduction forfaitaire relative à l'isolation des locaux à usage d'habitation "Est déduite une surface égale à 5 % des surfaces hors oeuvre affectées à l'habitation". Cette déduction ne s'applique qu'aux surfaces de plancher affectées à l'habitation. Elle est réputée compenser la surface brute de plancher consommée par les matériaux d'isolation thermique ou acoustique. Déductions spécifiques aux opérations de réfection d'immeubles à usage d'habitation "Sont également déduites de la surface hors oeuvre, dans le cas de la réfection d'un immeuble à l'usage d'habitation et dans la limite de 5 m2 par logement, les surfaces de plancher affectées à la réalisation de travaux tendant à l'amélioration de l'hygiène des locaux et celles résultant de la fermeture de balcons, loggias et surfaces non closes situées en rez-de-chaussée". La détermination de la S.H.O.N. permet de vérifier si un projet respecte la densité de construction ou les droits de construction autorisés sur le terrain d'implantation, ou de déterminer les droits à construire résiduels sur un terrain bâti ou ayant fait l'objet d'une division. LA S.H.O.N. EST AINSI D'USAGE PERMANENT EN MATIERE DE PERMIS DE CONSTRUIRE OU DE CERTIFICAT D'URBANISME. Elle est également employée pour liquider les taxes d'urbanisme (T.L.E., Taxe Départementale pour le financement des Conseils d'Architecture, d'Urbanisme et de l'Environnement, Taxe Départementale des espaces naturels sensibles...), le versement résultant du dépassement de Plafond Légal de Densité ou la participation en cas de dépassement du Coefficient d'Occupation des Sols. La Surface Utile Brute est égale à la Surface Hors Oeuvre Nette, déduction faite des : - éléments structuraux : poteaux, murs extérieurs, refends ... - circulations verticales : les parties non déduites dans le cadre de la S.H.O.N.... La Surface Utile Brute peut se décomposer en trois éléments : - circulations horizontales, - locaux à caractère social et sanitaire, - surfaces effectivement réservées aux postes de travail (bureaux, ateliers, laboratoires, etc ...). La surface utile brute est le paramètre de base le plus couramment retenu pour les expertises en valeur vénale, en valeur d'utilité ou en valeur locative de marché. Il s'agit de la surface utile effectivement réservée au travail (surfaces administratives, de recherche fondamentale, de stockage, de production et assimilées ...). Elle est obtenue en déduisant de la surface utile brute les circulations horizontales, les locaux sociaux et les sanitaires. Cette notion est principalement utilisée pour les surfaces de ventes et en particulier les boutiques. Elle est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves...). La notion de surface pondérée est utilisée également de façon plus rare et moins systématique dans l'évaluation d'autres types d'immeubles ou de locaux. Le principe reste le même mais il est appliqué d'une manière différente, en ramenant les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou "étalon" (voir J). Cette notion est fréquemment utilisée dans les centres commerciaux. Elle correspond à la surface hors oeuvre nette d'un local commercial augmentée des auvents, paliers extérieurs, gaines techniques. Elle ne comprend pas les voies de desserte ou circulations communes à différents lots (dans les galeries marchandes ou centres commerciaux par exemple). Cette notion est souvent utilisée pour les locaux à caractère commercial (bureaux, activités...). Elle correspond à la surface utile brute sous réserve de la comptabilisation effective des parties de locaux à usage commun (circulation horizontales, sanitaires...). La surface habitable, définie à l'article R 111-2 du Code de la Construction et de l'Habitation, est la surface de plancher construite, déduction faite des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, ébrasement de portes et fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m. J - Surface développée hors oeuvre pondérée (S.D.H.O.P.) Somme des surfaces hors oeuvre (c'est-à-dire murs péri métriques compris) des différents niveaux d'un bâtiment, affectés de coefficients de pondération proportionnels : - soit à l'utilité de ces niveaux par rapport à celle d'un niveau courant (en cas d'estimation de la valeur vénale), - soit à leur prix de revient (en cas d'évaluation du coût de construction ou de reconstruction). (au sens de la loi dite Carrez) Il s'agit de la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m. Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de cette superficie. Cette surface privative est donc très proche des notions de surface utile brute en immobilier d'entreprise et de surface habitable en habitation, sans toutefois se confondre entièrement avec celles-ci. On se rapportera donc, pour les obligations de déclarer cette superficie privative pour les biens soumis au régime de la copropriété et faisant l'objet d'un acte de vente, à la loi du 18 Décembre 1996 et aux textes d'application (décret du 23 Mai 1997). Ces méthodes, qui connaissent un certain nombre de déclinaisons variables suivant les types de biens, consistent à partir directement des références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celle du produit expertisé. On les appelle également parfois des méthodes "par le marché" ou encore "par comparaison directe". Selon les cas, ces méthodes permettent d'évaluer un bien ou un droit immobilier en attribuant un prix pour chaque composante à partir des ventes réalisées sur des biens similaires ou approchants. Selon les types d'immeubles, les paramètres retenus pourront être la surface habitable, la surface utile, la surface pondérée, l'unité (parking, chambre, lit, fauteuil, etc.). Ces méthodes consistent à partir, soit d'un revenu constaté ou existant, soit d'un revenu théorique ou potentiel (loyer de marché ou valeur locative de marché), et à lui appliquer un taux de rendement, donc à le capitaliser. Les méthodes par le revenu sont également appelées méthodes "par capitalisation du revenu" ou "par le rendement". Elles peuvent être déclinées de différentes façons selon l'assiette des revenus considérés (loyer effectif, loyer de marché, revenu net), auxquels correspondent des taux de rendement distincts. En France, l'assiette est généralement constituée soit par le loyer annuel hors taxes et hors charges locatives, soit par la valeur locative de marché annuelle hors taxes et hors charges locatives. Les méthodes par le revenu peuvent connaître des applications très diverses. Certaines méthodes se fondent sur des revenus nets ou projetés que l'on actualise sur une période future. Le coût de remplacement constitue à la fois une valeur en soi (valeur de remplacement) et également une méthode de calcul. En tant que méthode de calcul, le coût de remplacement d'un immeuble, intègre à la fois l'assiette foncière, les bâtiments et les équipements qui y sont liés. Il peut se calculer de trois façons différentes : - soit un coût de remplacement à l'identique : il s'agira dans ce cas de la valeur vénale du terrain, augmentée du coût de reconstruction des bâtiments et installations à l'identique, des frais accessoires de l'opération et de la TVA non récupérable. Ce mode de calcul est peu ou pas employé en valeur d'utilité. Il est en revanche employé en matière de valeur d'assurance pour les bâtiments. - soit un coût de remplacement à l'équivalent c'est-à-dire la valeur vénale du terrain, augmentée d'un coût de reconstitution des bâtiments à l'équivalent, en partant du principe que si les biens étaient reconstruits aujourd'hui, ils le seraient dans des normes de surfaces, de matériaux et d'équipements différentes du bâtiment existant considéré. - soit la valeur vénale de l'immeuble pris dans son ensemble augmentée des frais et droits d'acquisition, des éventuels travaux d'adaptation pour y exercer une activité précise. Cette approche est généralement employée lorsqu'on apprécie un immeuble courant ou standard dont l'équivalent peut être disponible sur le même marché. Ces méthodes consistent à partir d'un valeur antérieure, quelle qu'en soit la nature, et à lui appliquer un indice ou un coefficient de variation. Ces méthodes sont peu employées et déconseillées en matière de valeur vénale puisqu'il n'existe aucun indice général permettant de chiffrer l'évolution des valeurs de marché des différents biens immobiliers. Elles sont en revanche employées en matière de valeur faisant appel à des notions de coût. Ces méthodes consistent à apprécier séparément les deux composantes de l'immeuble : le terrain, d'une part, les bâtiments, d'autre part. Selon la façon dont elles sont déclinées ces méthodes s'apparentent soit à des méthodes par comparaison, soit à des méthodes par le coût de remplacement. Cette méthode est parfois appelée également méthode de "récupération foncière" ou de "compte à rebours opérateur". Elle consiste à partir d'un prix de vente d'une opération projetée sur un terrain, à reconstituer les différents coûts grevant l'opération (coût de construction, frais financiers, honoraires, marge) pour parvenir par déduction en final à la valeur du terrain ou de l'immeuble en question. Cette méthode est couramment utilisée pour estimer la valeur marchande de terrains à bâtir en milieu urbanisé. Elle peut être également appliquée pour déterminer la valeur d'un immeuble bâti existant mais destiné à faire l'objet d'une opération de restructuration lourde ou de reconstruction. Elle doit s'appuyer, pour définir le prix de sortie du programme, non seulement sur les références de transactions pour des biens comparables à celui devant être édifié, mais encore sur une analyse de l'offre et de la demande normalement prévisibles d'ici la date de livraison du bien. Ces méthodes concernent un certain nombre de biens à caractère spécifique ou encore monovalent tels que : hôtels, cinémas, hôpitaux, cliniques. Elles sont également utilisées fréquemment en immobilier de loisirs et pour certaines surfaces commerciales. Ces méthodes sont en fait des dérivés des méthodes par comparaison directe ou par le revenu. Elles privilégient généralement toutefois la considération du chiffre d'affaires et de la marge brute réellement effectués ou potentiels de l'activité exercée dans les locaux, et d'un pourcentage de chiffre d'affaires admissible en loyer. Il s'agit du loyer annuel brut ou "loyer en principal" versé par un locataire ou un occupant à un propriétaire, en échange de l'usage d'un bien immobilier en vertu d'un titre d'occupation. Peuvent dans certains cas être assimilées à un loyer des redevances ou indemnités annuelles en contrepartie de la concession ou de l'occupation d'un bien immobilier. Le loyer est exprimé hors droit de bail ou hors TVA et hors charges locatives refacturées au preneur. Les loyers sont généralement indexés annuellement ou triennalement en fonction d'indices convenus entre les parties (le plus souvent l'indice INSEE du coût de la construction). Le loyer, hors taxes et hors charges locatives, constitue le revenu brut de l'immeuble. Elle se définit comme la contrepartie financière acceptable sur le marché pour l'usage annuel d'un bien immobilier dans le cadre d'un bail (quelle que soit sa nature) ou d'un autre titre d'occupation. Elle varie en fonction de l'offre et de la demande sur le marché locatif concerné. Comme le loyer, elle est exprimée hors droit de bail, hors taxes (TVA) et hors charges locatives refacturées au preneur. La valeur locative de marché correspond à la totalité du loyer de marché qui pourrait être négocié pour le bien à la date de référence : elle intègre l'incidence des sommes forfaitaires versées au locataire précédent (droit au bail) ou au propriétaire (droit d'entrée, pas de porte). Il s'agit du loyer annuel diminué d'un certain nombre de frais que le propriétaire engage et qui ne sont pas, contrairement aux charges locatives, habituellement remboursés par le locataire. Ces frais concernent généralement l'entretien courant (hors gros-euvre) du local ou de l'immeuble. La notion de "revenu semi net" peut varier suivant les postes de charges, les usages locaux ou nationaux. Elle doit donc être utilisée avec réserves. Il se définit comme le loyer annuel et les éventuels autres revenus générés par l'immeuble desquels on soustrait l'ensemble des frais annuels supporté par le propriétaire et découlant de la nature intrinsèque de l'immeuble, mais indépendants de la personnalité du propriétaire. À titre d'exemple, mais de manière non exhaustive, l'on peut citer parmi les éléments à déduire : les honoraires ou frais de gestion, les assurances d'immeubles, la taxe foncière et les travaux d'entretien courant (sauf si ceux-ci sont remboursés par les locataires) ainsi que les grosses réparations. Ce revenu net annuel constitue l'assiette à laquelle est appliqué le taux de rendement sur le revenu net (cf. chapitre 5, paragraphe E). C'est également ce revenu net qui sert de base dans les actualisations de flux futurs. Il s'entend comme le flux annuel constitué par la différence entre l'ensemble des recettes générées par un immeuble (loyers, location d'emplacements publicitaires, produits financiers des dépôts de garantie) et l'ensemble des dépenses, y compris les impôts sur le revenu, les éventuels remboursements d'emprunts, intérêts d'emprunt ou frais financiers. Le cash-flow correspond donc au revenu net défini plus haut, duquel on soustrait en outre des catégories de dépenses qui sont variables en fonction de la personnalité du propriétaire (régime d'impôt sur le revenu, financement en fonds propres ou avec des emprunts de quotité et de conditions variables, amortissements). Le cash-flow stricto sensu, à la différence du revenu net, constitue donc plus une donnée d'analyse qu'une base d'expertise. La question des différents taux employés pour les méthodes d'évaluation par le revenu recèle plusieurs écueils terminologiques. Sur le plan purement terminologique, le qualificatif de "Taux de Capitalisation" apparaît plus adéquat. Toutefois il faut tenir compte du langage courant des professionnels de l'immobilier pour lesquels l'intitulé "Taux de Rendement" est le plus fréquent. Il s'agit en fait de distinguer quatre notions : - le rendement côté vendeur ou dans l'optique d'un exercice courant de gestion (taux de capitalisation), Le taux de capitalisation exprime, en pourcentage, le rapport existant entre le revenu de l'immeuble et son prix de vente hors frais et droits de mutation, ou sa valeur vénale. Il est dit brut ou net selon que l'on retient au numérateur le revenu brut ou le revenu net de l'immeuble. - le rendement côté acquéreur ou investisseur (taux de rendement, dit aussi taux de placement), Le taux de rendement exprime, en pourcentage, le rapport existant entre le revenu brut ou net de l'immeuble et le capital engagé par l'acquéreur (prix d'acquisition + frais et droits de mutation). Il est dit brut ou net selon que l'on retient au numérateur le revenu brut ou le revenu net de l'immeuble. - la rentabilité qui inclut la notion de revenu mais aussi la plus ou moins-value en capital, - le rendement interne qui représente la rémunération globale des capitaux investis (fonds propres). Par ailleurs, les taux décrits ci-après constituent des instruments d'évaluation. Ils résultent de l'observation des marchés immobiliers et varient dans le temps. Ils ne doivent donc pas être confondus avec des taux constatés sur des valeurs historiques. En outre il ne s'agit pas de taux " construits ", mais de taux déduits de l'observation des opérations sur les marchés immobiliers. Quant à l'incidence du régime fiscal de la cession de l'immeuble sur la valeur, il convient de rappeler que lorsque la cession de l'immeuble est soumise au régime de la TVA récupérable (et non aux droits de mutation), l'incidence de la taxe est généralement considérée comme neutre, en immobilier d'entreprise, en raison des facultés de récupération. En revanche, pour l'immobilier d'habitation, les valeurs sont exprimées TTC et hors frais d'acquisition en raison de l'impossibilité de récupérer la taxe sur les loyers. Le souci des rédacteurs a été de compléter et surtout de clarifier un certain nombre de concepts et d'intitulés. En particulier au niveau des taux utilisés en évaluation immobilière, les dénominations sont plus courtes : il a été décidé d'intituler "taux de capitalisation" les taux faisant référence à un rapport direct avec la valeur vénale hors droits, les taux de rendement étant ceux formulés par l'acheteur qui prend en compte les frais d'acquisition, ceux-ci devant être déduits du calcul de capitalisation (valeur " acte en mains "), pour parvenir à la valeur vénale proprement dite. Pour la seconde distinction, qui concerne l'assiette du taux (le loyer du marché ou le loyer perçu qui peut être sensiblement différent du loyer du marché), les qualificatifs "théorique" ou "effectif" ont été maintenus. Ce taux permet de calculer la valeur vénale d'un immeuble ou d'un local à partir de sa valeur locative de marché potentielle. Il s'utilise comme suit : Valeur locative du marché x 100 = Valeur Vénale hors droits T1 Également appelé "Taux de placement brut théorique". Il s'agit du même calcul dans son principe, mais le taux est différent puisqu'il porte sur une valeur vénale "droits inclus". Ce taux est donc censé rémunérer un investissement initial comprenant le prix versé au vendeur ainsi que les droits de mutation non récupérables versés à l'État et les autres frais d'acquisition. Ce taux est utilisé de la manière suivante : Valeur locative du marché x 100 - Droits de mutation et frais d'acquisition T2 = Valeur Vénale libre hors droits Il faut préciser que c'est ce taux de rendement théorique qui est le plus utilisé en immobilier d'entreprise (fourchettes de taux publiées, rendements acceptés sur les immeubles loués au loyer de marché ou destinés à être loués). Il est parfois appelé "taux de base" ou taux du marché". Ce taux permet de calculer la valeur vénale de biens immobiliers loués à partir des loyers existants. Les loyers effectivement versés sont en effet souvent sensiblement différents de la valeur locative de marché qui pourrait être obtenue d'un nouveau locataire au même moment. Il s'applique de la manière suivante : Loyers perçus x 100 = Valeur Vénale "occupé" hors droits T3 Également appelé "Taux de placement effectif". Ce taux permet de calculer, à partir de loyers effectivement perçus, la valeur vénale plus les frais d'acquisition et droits de mutation. En d'autres termes, il s'agit d'un taux de rendement sur l'investissement initial (valeur vénale + frais d'acquisition et droits de mutation non récupérables versés à l'Etat par l'acquéreur). Ce taux dérive du même principe que le taux T2, la seule différence étant la base de calcul : dans le cas du T2, l'assiette est la valeur locative de marché, dans le cas du T4, l'assiette est constituée par les loyers réels. Pour obtenir une valeur vénale "hors droits", il convient donc de soustraire du résultat le montant des droits de mutation et frais d'acquisition. Le taux de rendement net effectif s'applique donc de la manière suivante : Loyers perçus x 100 - Frais d'acquisition et Droits de mutation T4 = Valeur vénale "occupé" hors droits. Également appelé "Taux de placement net" Ce taux permet d'obtenir la valeur vénale d'un bien immobilier en capitalisant le revenu locatif réel, net des charges inhérentes à l'immeuble et supportées par le propriétaire. Il produit une valeur vénale + frais d'acquisition et il convient donc de déduire ceux-ci. Ce taux permet le calcul suivant : Revenu locatif net x 100 - Droits de mutation et frais d'acquisition T5 = Valeur vénale "occupé" hors droits. Le taux de capitalisation net est le rapport entre le revenu locatif net des charges supportées par le propriétaire à la valeur vénale ou au prix de vente hors frais et droits de mutation. Il s'applique de la manière suivante : Revenu locatif net x 100 = Valeur Vénale "occupé" hors droits. T6 Le taux de rendement interne (T.R.I. ou Internal Rate of Return en anglais) exprime la rentabilité moyenne de l'ensemble des capitaux investis dans un placement (un immeuble, etc.) sur une période de temps déterminée. Il est aussi appelé "Taux de Rentabilité" (la rentabilité traduisant en fait le rendement de l'ensemble des fonds investis sur une période donnée). Il synthétise à la fois le rendement généré par la somme des revenus nets du placement sur la période, et la plus ou moins-value réalisée entre le montant de l'investissement de départ et le produit de la revente à la fin de la période. Si FM0, FM1, FM2 ... FMt, sont les flux financiers aux années 0, 1, 2,... t, le taux de rendement interne est la valeur TRI solution de l'équation : FM0 + FM1 + FM2 + ... + FMt = 0 (1+TRI) (1+TRI)2 (1+TRI)t H - Taux d'actualisation Le taux d'actualisation permet de calculer la valeur actuelle d'une somme de flux financiers à venir sur une période donnée. À titre d'exemple, l'actualisation des flux financiers peut être employée dans certaines évaluations de droit au bail, de contrats de crédit bail ou de construction sur terrain d'autrui, ainsi que dans les méthodes d'évaluation par actualisations de flux. La doctrine a toujours varié en France et dans les autres pays étrangers sur le choix du type de taux à retenir : · soit un taux raccordé aux taux de rendement constatés sur les marchés immobiliers correspondants, donc dépendant essentiellement des caractéristiques de l'immeuble dans son marché, · soit des taux construits à partir des taux du marché financier, la base d'appréciation la plus courante étant le taux de l'argent à faible risque (c'est à dire celui des obligations). Dans le cadre d'évaluations immobilières, il est d'usage de retenir en matière d'actualisation de flux, un taux dont l'appréciation de départ est fondée sur le taux de l'argent à faible risque généralement rehaussé d'une prime variable tenant compte de la moindre liquidité des biens immobiliers et des caractéristiques principales de l'immeuble. Toutefois, la considération des taux de rendement nets observés sur le marché immobilier peut constituer une seconde approche dans l'appréciation d'un taux d'actualisation. Titre III - GUIDE DES DILIGENCES Principes Généraux - Liste des principales Missions | |